Zakup mieszkania pod wynajem w Krakowie. Czy to nadal się opłaca?

Kraków od lat uchodzi za jedno z najatrakcyjniejszych miast w Polsce pod względem inwestowania w nieruchomości. Duża liczba studentów, dynamiczny rynek pracy, turystyka i rozwój sektora usług sprawiają, że popyt na wynajem mieszkań utrzymuje się na wysokim poziomie.

Jednak rosnące ceny nieruchomości, wysokie stopy procentowe i zmieniające się regulacje sprawiają, że inwestorzy zadają sobie dziś jedno pytanie: czy zakup mieszkania pod wynajem w Krakowie wciąż ma sens? Spróbujmy przyjrzeć się temu rynkowi z bliska

Popyt na wynajem wciąż jest silny – i będzie rósł

Kraków to jedno z największych centrów akademickich w kraju – na tutejszych uczelniach studiuje około 130 tysięcy osób. Co roku tysiące nowych studentów przyjeżdża do miasta, a wielu z nich decyduje się na wynajem mieszkania. Do tego dochodzą młodzi specjaliści, relokowani pracownicy korporacji, obcokrajowcy, turyści oraz osoby, które szukają tymczasowego lokum przed zakupem własnego M. Popyt na mieszkania do wynajęcia utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie – a w niektórych miesiącach znacznie przewyższa podaż.

Średni koszt wynajmu mieszkania dwupokojowego w Krakowie to dziś ok. 2 500–3 500 zł miesięcznie, przy czym w lokalizacjach bliżej centrum – takich jak Grzegórzki, Stare Podgórze czy Krowodrza – stawki sięgają nawet 4 000 zł. Wzrosty są wyraźne – jeszcze dwa lata temu te same mieszkania wynajmowano o kilkaset złotych taniej.

Z drugiej strony – koszty zakupu mieszkań również znacząco wzrosły. Według danych RynekPierwotny.pl, średnia cena metra kwadratowego w marcu 2025 roku wynosi 16 501 zł. Oznacza to, że zakup 40-metrowego mieszkania kosztuje dziś około 660 tys. zł, a 50-metrowego – ponad 907 tys. zł, czyli prawie milion. W perspektywie inwestycyjnej to wyraźny sygnał: rentowność takiego zakupu będzie niższa niż kilka lat temu.

Rentowność najmu: ile można realnie zarobić?

Dla wielu inwestorów podstawowe pytanie brzmi: jaka jest realna stopa zwrotu z najmu? Teoretycznie – przy najmie długoterminowym – można liczyć na roczny zwrot na poziomie 4–5% brutto, ale wszystko zależy od lokalizacji, metrażu i standardu mieszkania. Weźmy prosty przykład. Jeśli kupujemy nowe mieszkanie o powierzchni 40 m² za 610 tys. zł i wynajmujemy je za 3 200 zł miesięcznie, roczny przychód wynosi 38 400 zł. Po odliczeniu kosztów zarządzania, podatku ryczałtowego (8,5% lub 12,5% powyżej limitu) oraz ewentualnych pustostanów, realna stopa zwrotu brutto wynosi ok. 5–5,5%, a netto – 3,5–4%.

Warto jednak zauważyć, że inwestycja w nieruchomość to nie tylko zysk z wynajmu. Duża część inwestorów liczy na wzrost wartości mieszkania Kraków w dłuższej perspektywie. W ostatnich pięciu latach ceny mieszkań w Krakowie wzrosły o ponad 60%, a biorąc pod uwagę ograniczoną dostępność gruntów i stały napływ ludności, trend ten – mimo korekt – może się utrzymać.

Jakie mieszkania najlepiej się wynajmują?

Choć jeszcze kilka lat temu dużą popularnością cieszyły się kawalerki, dziś największe zainteresowanie budzą mieszkania dwupokojowe o powierzchni 35–50 m². To idealny kompromis pomiędzy kosztem zakupu a funkcjonalnością – zarówno dla singli, jak i dla par. Dobrze sprawdzają się też mieszkania trzypokojowe – szczególnie w lokalizacjach atrakcyjnych dla studentów, gdzie możliwy jest najem na pokoje.

Największym zainteresowaniem cieszą się lokale w dzielnicach dobrze skomunikowanych z centrum i uczelniami – m.in. Grzegórzki, Czyżyny, Podgórze, Prądnik Czerwony, Krowodrza i Ruczaj. Warto też rozważyć inwestycje w rozwijających się dzielnicach, jak Mistrzejowice, Bieńczyce czy Bieżanów-Prokocim – tam ceny mieszkań są niższe, a potencjał wzrostu wartości w przyszłości całkiem realny.

Zakup na kredyt – czy to się nadal spina?

Większość inwestorów finansuje zakup mieszkania przynajmniej częściowo z kredytu. Przy obecnych stopach procentowych oznacza to jednak wyraźny wzrost kosztów. Przykładowo: kredyt w wysokości 500 tys. zł na 25 lat, z oprocentowaniem 7%, to miesięczna rata rzędu 3 500 zł. Dla inwestycji, która przynosi 3 000–3 200 zł czynszu, oznacza to konieczność dokładania do kredytu lub przynajmniej zerowy bilans – przynajmniej w pierwszych latach.

Dlatego coraz więcej inwestorów rozważa zakup za gotówkę lub z większym wkładem własnym – 30, 40, a nawet 50%. Tylko wtedy zakup pod wynajem może dziś generować realny zysk netto. Z pomocą w analizie finansowej przychodzą narzędzia dostępne na RynekPierwotny.pl – w tym kalkulator zdolności kredytowej oraz kalkulator kredytu hipotecznego, które pozwalają oszacować możliwości inwestycyjne jeszcze przed wizytą w banku.

Podsumowanie: inwestować czy poczekać?

Mimo rosnących kosztów zakupu, inwestycje w mieszkania pod wynajem w Krakowie nadal mogą się opłacać – pod warunkiem, że są dobrze przemyślane. Największe znaczenie ma lokalizacja, funkcjonalność lokalu i sposób finansowania. W czasach wyższych stóp procentowych rynek przesuwa się w stronę inwestorów gotówkowych, ale długofalowy potencjał miasta pozostaje wysoki.

Kraków nie przestaje się rozwijać, a popyt na wynajem – zarówno ze strony studentów, jak i młodych pracowników – wciąż przewyższa podaż. Dla osób z odpowiednim kapitałem i gotowością do długoterminowego zaangażowania może to być wciąż dobry moment na inwestycję – choć z pewnością nie tak bezpieczny i przewidywalny, jak jeszcze kilka lat temu.